主要特點：
- 恒基近期銷售表現受疫情拖累，預料仍能夠錄得約150億元至200億元的年銷售額。收租業務表現平穩，但營運成本增加導致整體盈利下跌，但整體基本面仍然穩健。
- 集團為本港擁有最多農地的發展商，將會是「北部都會區」政策下最大的潛在受惠者。旭輝的信貸事件對集團雖有一定影響，但集團不一定要為合作伙伴背負債務。
- 集團具有「天價」拿地的能力，且資金成本偏低，再融資空間較大，整體信貸風險偏低。因此，投資者可考慮集團的中短年期債券，這些債券的淨到期收益率達到5.0%，有一定的投資價值。
恒基兆業地產（下稱「恒基」）於1973年成立，為香港大型地產發展商之一。集團於港交所上市（股份代號：12.HK），目前市值約1,137億港元（下同）。
集團的主要業務為物業發展、物業投資、酒店業務和基建工程，以及通過持有聯營公司香港中華煤氣（股份代號：3.HK）（下稱「中華煤氣」）和恒基發展（股份代號：97.HK）間接從事燃氣供應及百貨公司業務。集團亦持有部分上市公司股權。
近期受疫情拖累 料仍錄得約150億元至200億元的年銷售額
2022上半年，恒基的權益合約銷售額為99.2億元，按年下跌28%，主要受到國內疫情及封控措施而拖累（內地的權益合約銷售額按年大跌36% 至38.1億元），以及本港第五波疫情爆發而影響銷售表現。
另外，集團以往銷售表現均較為波動，皆因新項目的開售時間點較為浮動，大型項目的銷售集中於某段時期。不過，預料集團仍能夠錄得每年約150億元至200億元的權益合約銷售額，為業績提供支持。
整體基本面仍然穩健
其他業務方面，2022上半年，恒基錄得租金總收入（包括合聯營企業的應佔部分）約42.9億港元，按年大致持平，其中香港佔收入75%、中國內地佔25%，表現相當平穩。
中華煤氣的股東應佔純利（剔除投資物業的公允價值變動）按年下跌20% 至8.2億元，主要受到天然氣價格上升而導致成本上漲，且未能把成本轉嫁予消費者。由於天然氣供應持續緊張，目前仍未見有紓緩的跡象，且公司於8月起僅小幅度提高本港的煤氣標準收費約4.4%，料這部分的利潤將會持續受壓。
2022上半年，恒基的營運利潤（不包括合聯營企業的應佔利潤）則按年下跌13% 至35.3億元，主要原因為行政、分銷及推廣開支增加。核心股東應佔純利亦按年大跌34% 至51.4億元，近期營運表現一般，因營運成本增加而導致盈利下跌，但整體基本面仍然穩健。
本港擁有最多農地的發展商 政策下最大潛在受惠者
在《【新世界發展】風格進取的港資地產商 投資或有驚喜》這篇文章中，曾討論有關政府的「北部都會區」發展策略。這策略有助發展商與政府商討加速其農地轉換，補充其土地儲備，有利它們的中長遠發展。
恒基除了擁有樓面面積約1,480萬平方呎的發展中物業及已開售項目可作即時發展或出售外，更重要的是，集團擁有高達4,510萬平方呎的農地，為本港擁有最多農地的發展商，可稱得上是新界的「農地王」，將會是政策下的最大潛在受惠者。
估計恒基現時的可售貨值約為1,780億元至2,070億元，與農地相關的潛在可售貨值更高達22,700億元至40,400億元。以近年集團在本港合約銷售額約100億至150億元的規模估算，這些土儲足夠集團10年甚至20年或以上在港的發展需求。
另外，除了購買土地及申請農地轉換外，集團亦傾向於收購舊樓重建。這種開發模式的特點為慢周轉，且不確定性較高，但勝在於成本上較具彈性，入場門檻亦不高，且可選擇的地點較多，故此集團亦會使用這種方法補充土地儲備。
內地方面，截至2022年6月底，集團擁有自佔可建樓面面積約1,880萬平方呎，土儲銷售比（以2022上半年內地銷售面積計算）為5.5倍，足夠未來數年的發展需求。
旭輝事件對恒基影響有限
自內房債務危機起，不少發展商缺乏資金營運及興建項目，衍生出一連串的問題。若項目的合作伙伴陷入流動性困境，勢必增加另一方的營運壓力。
眾所周知，恒基在國內的合作伙伴主要為旭輝，其大多數合作開發項目均有旭輝的影子。旭輝在十月期間已出現信託及境外債違約，這或令恒基須投入更多資金於合作項目之中、預售監管資金被收緊、項目開發貸受到影響、項目去化速度較慢、甚至需要併購合作項目。
不過，在旭輝出現債務違約後，旭輝10月份總合約銷售僅按月下跌9.2% 至91億元人民幣，跌幅尚算輕微，其仍有一定的銷售能力。
旭輝亦採取「保內」策略，把資金側重於「保交樓」及償還境內債務（包括銀行貸款、信託貸款及境內債券等）。再者，參考網上流傳的「爛尾樓」停貸潮項目名單，旭輝及恒基的項目並不在其中。
因此，相信恒基與旭輝的合作項目大多數仍能保持正常開發及營運（無論是已售的樓花及未售的待開發項目），恒基不一定要為旭輝背負更多的債務，旭輝事件對恒基影響有限。
具有能力「天價」拿地 賬面槓桿率有所增加
2021年12月初，恒基以「天價」508億元投得中環新海濱三號用地，一度惹來市場憂慮其負債率將會飆升，將增加其營運壓力及利息成本。
不過，這項憂慮未必成立，皆因集團主要透過以母公司提供免息借款的方式（相關的新增貨款約340億元），提供資金進行是次大型土地收購，集團只需承擔小量的利息開支及建築成本，應付起來綽綽有餘。
因此，集團應具備充足的能力以「天價」拿地，不過這的確會導致集團賬面槓桿率有所增加（淨負債率由24% 上升至40%），但仍處於可控水平，而且有36% 的總債務是來自母公司的免息借款，無疑對其營運不會構成很大壓力。
資金成本偏低 再融資空間較大
其他信貸指標方面，截至2022年6月底，恒基的平均融資成本低至1.5%，其資金成本偏低，而利息覆蓋率回落至5.0倍，但仍處於非常健康的水平。
雖然集團的經調整現金短債比只有0.48倍，短期流動性看似緊張，但若結合其他信貸指標來看，這其實反映出集團對自身的再融資能力有較大的信心，才無需要保留過多閒置現金以備不時之需。的確，集團大部分短期債務來自銀行貸款，當中銀行貨款獲再融資比例亦偏高，意味着集團的再融資空間較大，整體信貸風險不高。
投資者可考慮恒基的中短年期債券 淨到期收益率達到5.0%
基於恒基的良好信貸質素、擁有龐大的土儲及穩定的收租業務，投資者可考慮其中短年期的債券。目前其2024年港元債或2025年美元債的淨到期收益率均達到5.0%，有一定的投資價值。
與同儕相近年期債券比較，恒基地產的港元債券吸引力略高一點，與恒隆地產相若，但明顯高於新鴻基地產及會德豐。
企業相關風險
加息週期下，恒基的再融資成本將會上升，將會增加利息支出，而且亦影響香港市民的購房意欲，令集團需要減價促銷，或接受較低的去化率。
另外，近期本港樓價有明顯調整，反映樓價的中原城市領先指數年初至今已下跌12.8%，這或會令集團的利潤率受壓，以及影響整體樓市氣氛。
再者，旭輝流動性緊張或導致集團須投入更多資金拯救項目，甚至背負更多債務，這或會增加集團的營運及信貸風險。
集團較大部分的債務為銀行貸款，若出現金融系統性風險或行業風險，令銀行貸款的續期或再融資安排受到影響，集團的流動性將會受壓。
目前有約36% 的債務來自大股東李兆基家族的私人公司所支持，若大股東自身財務出現問題，他們可能不再向集團提供更多免息貸款，或收取高額利息，甚至抽貸，這將增加集團的財務壓力。
總結
恒基近期銷售表現受疫情拖累，預料仍能夠錄得約150億元至200億元的年銷售額。收租業務表現平穩，但營運成本增加導致盈利下跌。
集團為本港擁有最多農地的發展商，會是「北部都會區」政策下的最大潛在受惠者。旭輝的信貸事件對集團雖有一定影響，但集團不一定要為合作伙伴背負債務。
集團具有能力「天價」拿地，且資金成本偏低，再融資空間較大，整體信貸風險偏低。因此，投資者可考慮集團的中短年期債券，這些債券的淨到期收益率達到5.0%，有一定的投資價值。
以上內容並非投資建議，投資有風險，請謹慎投資。